【ある「元」大手管理会社取締役つぶやき その61】不適切コンサルタントよりも根深い管理会社の不適切行為

不適切コンサルタントの問題が社会問題として認識されるようになりました。

大規模修繕工事にあたって、管理会社以外の第三者の専門の改修工事のコンサルタントに、設計、工事業者の選定、工事監理を一括して委託する。修繕工事の施工はこれらの業務とは分離して建設会社に管理組合から直接発注する。
いわゆる設計管理方式こそ適正な修繕工事の手法であるとアピールしてきた修繕コンサルタント業界の内幕がマスコミによって暴かれてしまったのです。

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コンサルタントの多くが建設会社の工事受注を調整(談合)し、その見返りとして多額のリベートを受け取っている実態に、批判が集まっているのです。

「管理会社に好き勝手な工事をさせないぞ」と意を強くした管理組合が、独自に改修工事の専門コンサルタントに接触し、プレゼンテーションや入札を通じて、やっとの思いで安価で誠実(と思われた)大規模修繕のコンサルタント業者の選定に成功(実は罠にはまったのですが)します。そして、適正価格で最善の修繕工事業者が選定できると期待したのも束の間、この安価で誠実(と思われた)なコンサルタントが、実はとんでもなく不適切なコンサルタントだった、という笑えない現実が問題となっているのです。

 

しかしながら、不適切コンサルタントの問題は不適切な修繕工事全体から見れば、ほんの一部の問題に過ぎないと言えるでしょう。
なぜなら、マンションの修繕工事の大半は実は管理会社が牛耳っているのですから。

管理組合を上手にリードし、管理会社又はその関連会社の責任施工(設計、施工、工事監理を一括して発注する方式)で受注するケースがまだまだ多数を占めています。管理会社として「大規模修繕コンサルタント業務のみ行い、修繕工事自体は請け負わない。」と公言する管理会社も、その多くは管理会社の言うがままに従う(談合できる)建設会社数社を指名して、受注企業からリベートを受け取っています。いずれの場合も競争原理を働かせて、適正な価格で修繕工事を発注することはできないのです。

そして、こういった管理会社に見切りをつけた問題意識の高い管理組合を今度は不適切コンサルタントが食い物にすべく待ち受けているのです。

管理会社の手口も年々巧妙になっています。
大規模修繕のコンサルタントを行う特定非営利活動法人(NPO法人)と手を組んで、このNPO法人を管理組合に紹介し、ここに所属する設計事務所に設計監理を委託させる大手管理会社が存在します。多くのマンションの大規模修繕工事において、会社を挙げてこのNPO法人を推薦し、コンサルタント業務を受注させています。

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NPO法人だからと言って公正な業務提供がなされる保証はどこにもありません。
NPO法人自体は非営利活動ですが、実務を行うNPOに所属する設計事務所は営利企業です。NPO法人を窓口とすることで管理組合に安心感を与えるのです。非営利団体だからと信じて他社との比較もなしに匿名で発注するケースもあると聞いています。

そこから先は想像の世界でしかありませんが。しかし、この管理会社は大規模修繕については関与しないという割には、経常修繕を管理会社としてどん欲に提案し、強引なまでに受注している現実があります。大規模修繕を他社に紹介するといった管理会社に何もメリットが無い行為を意味もなくするとは素直に思えませんね。

不適切コンサルタント問題は、大規模修繕工事を牛耳る不適切管理会社の問題と一体として捉え、是正しないことには解決には至りませんね。

 

マンション管理会社の役員という立場を離れてこの業界を眺めると、大企業の系列管理会社であっても決して管理組合にあからさまに語ることのできない、裏の一面を各社隠し持っていることがわかります。

匿名だからこそ本音で、時にはきわどい発言も続けてゆき、マンション管理組合の運営がより実りあるものにできたらと思います。

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