第三者管理者方式とは
管理組合の役員のなり手不足には、様々な解消策がありますが、そのひとつとして管理組合の役員を外部の専門家である第三者が行う、「第三者管理者方式」が注目されています。役員のなりて不足の解消策を駆使して、区分所有者の中から役員を選出していく方法にも、現実には限界があると言われいるからです。
マンション管理の難しさは、居住者の高齢化に加えて、建物自体の老朽化、あるいはタワーマンションなどの高層化や大規模化によっても深刻なものになっています。国土交通省が公表している「マンション標準管理規約（単棟型）」の「コメント」にも同様の記述があり、そうした課題への対応のひとつとして、「外部の専門家」の活用が挙げられています。
この外部の専門家は、「直接、管理組合の運営に携わることも想定する必要がある」とされ、その際の基本的パターンとして、
- 理事監事外部専門家型又は理事長外部専門家型
- 外部管理者理事会監督型
- 外部管理者総会監督型
という3つの型が想定されるとも記載されています。こうしたことを踏まえて、近年、提唱されているのが「第三者管理者方式」なのです。
第三者管理者方式のメリット
第三者管理者方式には、次のようなメリットがあります。
- 専門家を起用することで、役員が行う業務を効率的かつ適切に行える
- 第三者が専任となることで、責任の所在も明確になる
- 第三者の外部の専門家であれば、区分所有者も率直に意見を述べることができる
- 区分所有者が、役員を引き受けなければならないという重圧から解放される
第三者管理者方式を導入する時のポイント
第三者管理者方式を成功させるには、いくつか注意すべきポイントがあります。
- 大前提として、厳格な第三者性の確保が必要。特定の区分所有者の意見や意向、あるいは区分所有者間の対立やしがらみ、感情などに流されることなく、公正かつ客観的な立場からの判断や決定が行われなければならない。
- 第三者自身が所属する、あるいは関係する会社や団体に利益をもたらすよう誘導することもあってはならない
そのためには、本来の管理の主体である管理組合による監視体制をどのように構築するかという問題をクリアする必要があります。
たとえ第三者に理事長職を委託した場合でも、決議事項は必ず管理組合の承認を得るよう規約を改定するなど、第三者管理者と管理組合の良好な保たれる仕組みを整えることが重要です。
今後、区分所有者の高齢化、建物の老朽化、マンションの大規模化などが進む中で、第三者管理者方式の導入は増えていくでしょう。役員のなりて不足という課題解決のために、その導入を検討することは、少なくともこのまま悪化する状態の歯止めになるきっかけになると信じています。
「見習いマン管士」＆「マンション保険の仕事に携わっている」Ｙ.Yです。「理事長になった経験」はありませんが、マンション保険を扱う仕事柄、色々なマンション関係の人達とお話しする機会が多いので、これまでの体験談を中心にここに書いていきたいと思います。
