地方のマンション（竣工1995年、RC造10階建・83戸）に住む理事長K氏は根深い問題を抱えていました。今回はいかにしてマンションは食い潰されたのか、K氏とのメールのやりとりを元に書いてみたいと思います。
問題が起こったのは竣工から22年目の2017年。2度目の大規模修繕を行った後に、雨漏りが発生したのです。
修繕から数ヶ月で大規模な雨漏りが起こったことに、一部の住民から適正な工事が行われなかったのではないか？という疑問が出てきました。さらに、この大規模修繕は費用が足りずに借入を行ったのですが、総会で反対していた人達が管理会社のやり方に異議を唱えるようになります。
雨漏りの問題が解決しない中、管理会社が管理費の値上げを要求してきました。
値上げはこれまでの5割り増し以上で、理事会も住民も驚きました。管理会社は、この10年は値上げを行っていないことや、このマンションの管理費が他より安いことを理由に値上げを要求し、要求が通らなければ管理委託契約の更新をしないと主張したそうです。
臨時総会は荒れに荒れ、管理会社に疑問を持つ人達が値上げに反対したため、管理会社との契約を更新しないことになりました。
そこで新しい管理会社を探したのですが、どこの会社も提示してきた額は、元の管理会社が要求していた値上げ額より高額でした。さらに、修繕積立金の大幅な値上げも言っており、住民の理解が得られないため管理会社の引き受け手が見つからず、しかたなく自主管理になってしまいました。
現在も自主管理のままになっていて、住民間の対立が起こっています。
分譲マンションに初めて住む住民たちは、マンションの管理運営についてほとんど何も知りませんでした。
K氏は2年目に理事になるのですが、理事会は管理会社のフロントが手際良く進めていました。管理会社から言われて初めて気がつくことばかりで、理事の役目は管理会社の指示を忠実に実行することだと思っていたようです。これはK氏だけではなく他の理事も同様で、何か問題が起こった際には「管理会社が言っているのだからやらなくては」という声が多くの理事から出ていました。
そのため、ポンプが故障すると管理会社に連絡して、見積書を出されるがままに発注しました。
ハンコが必要だと言われれば中身がよくわからなくても押印し、備品の交換が必要と言われれば、その備品が古くなって使えなくなっているのかも確認せずにお金を払っていたそうです。管理会社に言われたら、その通りに実行しなくてはならないと信じこんでいたので、こうしたことに全く疑問を持たなかったようです。
管理会社の指示に従うのではなく、理事が管理会社に指示を出すのが本来の姿です。しかし管理会社に依存しすぎた結果、取り返しがつかない状態に追い込まれています。
かなり多くの要素を含んでいるので、事実確認を列記してみました。
- 修繕積立金の値上げを行ったことがない。金額は95円/㎡・70㎡の部屋で、約6千円（月額）です。
- 管理費の値上げは2006年に実施している。金額は142円/㎡・70㎡の部屋で約1万円（月額）です。
- 大規模修繕は10年に1度のペースで行い、相見積もりは取らずに管理会社が出してきた見積書通りに行っている。
- 大規模修繕工事以外の修繕も、相見積もりはとっていない。
- 修繕積立金が不足していたため、2016年に借入を行っている。
- 屋上の雨漏りは今も工事中で、いつ改善するかわからない。
修繕積立金が1㎡あたり100円にも満たない額では、不足して当然だと思います。管理費におても、管理委託契約の内容にもよりますが、かなり安めだと言えるでしょう。
国土交通省の「平成30年度マンション総合調査結果」を見ると、管理費の平均額は15,956 円/戸・月になっていて、全国平均よりもかなり安いことがわかります。そのため管理会社が値上げを要求し、他の管理会社がこれ以上の金額を提示してきたというのも納得できます。
さらには、大規模修繕のような大きな金額が動く工事でさえ相見積もりをとっていません。徴収する修繕積立金が少なく、管理会社の言い値で修繕代金を払っていた結果、資金が不足して借り入れることになってしまいました。
（その2につづく）
宅地建物取引士。中堅ゼネコン勤務を経て大手マンションデベロッパーで品質管理、アフターサービス部門を15年間勤務。その経験を元にマンションで起こるさまざまな問題を解決したく、建築系の知識経験に加えマンション管理経験を蓄えるべく株式会社メルすみごこち事務所へ参画。自身でもコラムサイト『マンションに住む人のためのブログ』を運営し、ポッドキャスト配信にも意欲的に取り組んでいる。
