【切っても切れないマンションと保険の話し】マンションの上の階から水漏れ！

マンションに多いトラブルの一つに「水漏れ」があります。マンションの上階から下階の住戸へ水漏れが発生した場合、管理組合はどうのように対処したらよいのでしょうか？そんな水漏れに関するトラブルについてお話しします。

マンションの水漏れは、どのような原因で起こるのでしょうか。

まず考えられるのは、給排水管の老朽化です。築年数が古いマンションでは、給排水管の腐食や劣化が進むことで、つなぎ目が損傷したり、途中箇所にひびが入ったりします。また、それほど老朽化していなくても、長年の小中規模の地震により破損が生じるケースも考えられます。もともと、配管工事に問題（瑕疵・欠陥）があって、水漏れが発生することも考えられます。

こうした給排水管路に起因する水漏れ以外には、上階の居住者の過失が原因となるケースもあります。お風呂の水をあふれさせた。洗濯機のホースがはずれていた。キッチン・洗面・トイレに何かが詰まった･･･などがあります。

 

 

水漏れの「責任の所在」を問う場合、次の進め方で考えてください。

①水漏れの原因となる場所

水漏れの原因が、「共用部」か「専有部」かによって管理責任の所在が誰にあるのかが異なります。「共用部」の場合は管理組合、「専有部」の場合は区分所有者に管理責任があることになります。（あくまでも基本的な考え方であり、管理規約等で定められた専有部分の配管の考え方の違いや、水漏れの原因や経緯によっては、責任の所在が異なる場合があります）

この管理責任の所在を確認することは、被害者である下階住戸の居住者の損害賠償責任（水漏れで汚損した内装や家具の補修費用や、電気製品などの修理･購入費用、内装補修中の仮住まい費用など、被害者の被った損害を賠償すること）を、誰が受けるべきかを判別する作業となります。例えば、「共用部」が水漏れ原因の場合は、管理組合が損害賠償の責任を負うことになります。

②水漏れを発生させたのは誰か

水漏れの原因が、給排水管の老朽化、配管工事の瑕疵・欠陥、人為的なミス、のどれかによって、水漏れを発生させた原因（責任）が誰にあるのか、その所在が異なります。

給排水管の老朽化の場合、水漏れが発生するまで適正な対応をしなかった管理組合（水漏れの原因が共用部）や、区分所有者（水漏れの原因が専有部）が原因者となります。専有部は、その住戸を賃貸している場合があり、借主の過失により水漏れが発生することもあります。その場合、借主が原因者となります。

また、配管工事の瑕疵・欠陥の場合、施工業者が原因者になります。配管の場合、定期的な清掃やメンテナンス作業も行います。この作業を行った際にミスがあった場合は、その作業を請け負った業者が原因者となります。

このように、管理責任と原因者を明確にすることで、損害賠償責任の所在がわかりやすくなります。

 

 

はじめに「共用部」が水漏れ原因の場合は、管理組合が損害賠償の責任を負うことになるとお話ししました。

水漏れの原因となる者が管理組合と別にいた場合、管理組合は下階住戸の居住者へ損害賠償した後に、水漏れの原因者（施工業者など）に対して、負担させられた「損害賠償に関する費用など」を請求することになります。

一部の管理組合では、十分にこの確認をせず管理組合の責任と決めつけて、管理組合が加入している火災保険の保険金で下階住戸の損害賠償を処理するケースがあります。しかし、管理責任が区分所有者の場合や、原因が施工業者や清掃業者、メンテナンス業者の場合には、管理組合が損害賠償の責任を負う必要がなかったり、施工業者などを含めた損害賠償手続きをすべきであったりします。

マンション火災保険の不必要な保険金請求は、次回の保険契約の更新ができなくなったり、火災保険料が増額されたりと、管理組合にとってマイナスになります。管理責任と原因者の明確化を行いましょう。

最後に、管理組合も含めて、何かトラブルが発生した場合、その管理責任者や原因者は、金銭負担をして損害の賠償を行うことが多いです。しかし、その時にお金の余裕が無く、金銭負担ができなくなると、借金や所有物を換金するなど大変なことになってしまいます。そこで、こういった万が一に備え各種保険制度への加入は、しっかりしておきましょう。また、工事会社が加入する保険もありますので、作業や工事発注前には、工事会社にはそれら保険に加入をしてもらいましょう。

各種保険加入例：マンション火災保険（施設賠償含む）、個人賠償責任保険、家財保険

工事会社が加入する保険例：請負業者賠償責任保険・生産物賠償責任保険・大規模修繕工事瑕疵保険