【切っても切れないマンションと保険の話し】マンションの区分所有の考え方と管理組合

区分所有の考え方と管理組合

「私はマンションを買って住んでいるだけ。区分所有とか管理組合とか関係ありません」ではいけません。確かに、分譲マンションは新築時に住戸ごとに販売され、買った本人は「区分所有」とか「管理組合」という意識は薄い方が多くいるでしょう。管理会社が主体となって手厚くサポートしてくれるので関係ないという方もいるかもしれません。

マンションは1棟の建物を住戸ごとに区分して構成されていますので、住戸の所有者が複数存在します。この状態を「区分所有」といい、各所有者を「区分所有者」といいます。

1棟の建物は区分所有された住戸と、その他にエントランス、廊下、エレベーター、階段etc（共用部分）があり、これらの部分の維持管理も区分所有者が行わなければ住み続けていくことはできません。そのためには「ルールが必要」ということで、区分所有建物の維持管理についての法律が存在します。これが、区分所有法（建物の区分所有等に関する法律）です。

マンションにおいて、住居としての用途となる部分は区分所有権の目的とすることができ、この部分を「専有部分」といい、各区分所有者が個別に所有する部分かつ、責任を持って使用・管理する部分となります。簡単にいうと、皆さんが購入した住居部分（玄関ドアや窓サッシ、壁・床・天井の内側部分）です。

一方、マンションの主要構造体やエントランス、廊下、エレベーター、階段等の専有部分以外の部分は「共用部分」といいます。これは、区分所有者全員（マンションの全住戸の所有者）の共有（一つの建物を2人以上の区分所有者が共同で持つこと）となるのです。

共用部分である「建物の維持管理」を行わなければ、建物はどんどん劣化したり不具合が発生して、住み続けることができなくなってしまいます。そして、「建物の維持管理」のためにはお金が必要です。そのお金は区分所有者から集め、保管して適宜支払うこととなります。このお金の管理も必要です。

これらを主体的に行うのは、区分所有者の皆さんとなり、そのためのルールが区分所有法に記載されています。

 

 

マンションの共有持分とは

最近、マンション住人より次のような質問を受けました。

「専有部分の他に共用部分まで責任を持たないといけないと管理組合から言われました。なぜ、私がそこまでしなければいけないのか理由がわかりません」

区分所有者には「共用部分の共有持分」があります。専有部分以外の部分を「共用部分」といい、区分所有者全員の共有としますが、マンションの共有持分の割合は、各区分所有者の専有部分の床面積割合によるのが一般的です。

専有面積が60㎡の区分所有者や70㎡の区分所有者などが混在する場合、まずはマンションの全戸の総専有面積を合計して分母にします。そして各区分所有者の専有面積を分子にして専有面積割合を算出します。つまり、マンション内の専有面積の大小によって持分が比例するわけです。これは同時に管理費額、修繕積立金額の算出根拠にもなっています。

このようにして、区分所有者全員で専有面積に応じた費用負担をして維持管理することがルールとなっているのです。

区分所有法では「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集かいを開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる」としています。

この団体が「管理組合」であり、マンション管理の主体です。区分所有者は管理組合の「組合員」となります。

区分所有法では、区分所有者が2人以上になった段階でこの団体が存在することになっていますが、組織化も届出も義務化されていないので、管理組合としての認識がないマンションも存在します。また、賃貸マンションの一部の住戸が売られ、いつの間にか区分所有建物になったケースなども存在します。

大規模修繕工事は、主に共用部分の工事なので、事前に主体となる管理組合の有無、管理規約や集会の体制、会計が整っているのかを確認しておく必要があります。