【新人マンション管理士レポート】大規模修繕工事講習会に参加してみた（１）

―マンション管理士の大規模修繕工事講習会ー大規模修繕工事にどう係わるか？（第１回目）
マンション管理士 新人のメル夫です。只今メルすみごこち事務所で研修中です。

今回は、先般、東京都マンション管理士会主催の大規模修繕工事に関する講習会に出席した時の「気づき」をリポートさせていただきます。
第１回目は、「大規模修繕工事を進めるためのパートナーづくり」です。

【管理組合は、誰の協力を仰いで大規模修繕工事を行うのがよいか？】

大規模修繕工事は、費用が高額であり、かつ期間も２～３年の長期にわたるため、専門的かつ技術的知識が必要です。大規模修繕工事を成功させるためには、コンサルタント等パートナーの協力なしではできません。

【コンサルタントの仕事とは?―建物調査・診断、修繕設計、施工会社の選定補助、工事監理】

コンサルタントの仕事とは何かを考えてみます。プロセスから見ると次の４つですが、（１）が最も重要です。つまり、「不具合個所を的確に見抜き原因と対処法を正しく導き出す」ことです。

（１）     建物調査・診断
（２）     修繕・改修設計
（３）     施工会社の選定への協力
（４）     工事監理

【施工会社の選定への協力は注意が必要】
上記の「施工会社の選定への協力」のプロセスに「不適切なコンサルタント」による、割高な工事費、過剰な工事内容、及び不明朗な工事発注が行われる危険性が存在します。

詳細は【ご参考：不適切コンサルタントとは】をご覧ください。

 

【大規模修繕工事を進めるための方式とは？―設計監理方式が主流】

大規模修繕工事を進めるための方式は３つありますが、一般的には、設計監理方式により設計事務所や設計監理コンサルタントに協力を仰ぐ方式が良いとされています。
しかしながら、手抜き工事がないかをチェックする方式でありながら、実は「談合の可能性」に注意が必要です。

設計監理方式（依頼先：設計事務所、コンサルタント）
メリット　：第三者による品質管理及び適切なアドバイス可、共通ルールによる競争あり
デメリット：施工会社以外の費用が発生、談合の可能性

【メル夫の今日の勉強】

設計監理方式は、第三者のチェックが入ることで、安全な標準的な方式だと思っていましたが、今回の講習で「談合の可能性がある」ことを知りました。団子ならまだしも…
管理組合が施工会社を選定するにあたり「見積価格重視」が一般的です。 「見積価格重視」は、誰もが一番説明しやすい基準ですが、必ずしも最良のパートナー選びではない可能性があります。パートナー選びで失敗すると苦労するよ…
今後は、マンション管理組合において「自分たちが真に必要とするのはだれか」への意識変換が必要です。この意識変換の浸透も、マンション管理士の仕事になるのではないでしょうか。‥イッツマイジョブ

マンション管理組合の学校　新人マンション管理士　メル夫

 ※ご参考：不適切コンサルタントとは
マンション管理組合が行う大規模修繕工事に際し、「発注者たる管理組合の利益と相反する立場に立つ設計コンサルタントの存在が指摘されています。一部のコンサルタントが、自社にバックマージンを支払う施工会社が受注できるように不適切な工作を行い、割高な工事費や、過剰な工事項目・仕様の設定等に基づく発注等を誘導するため、格安のコンサルタント料金で受託し、結果として、管理組合に経済的な損失を及ぼす事態が発生しているのです。
【関連資料】国土交通省住宅局市街地建築課長・国土交通省土地・建設産業局建設市場整備課長平成29年１月27日発　国住マ第41号・国土建労第1021号「設計コンサルタントを活用したマンション大規模修繕工事の発注等の相談窓口の周知について（通知）http://www.mlit.go.jp/common/001170196.pdf