【新人マンション管理士レポート】大雨で天井から雨漏り発生。新たな原因では?

新人ﾏﾝｼｮﾝ管理士の小規模ﾏﾝｼｮﾝ奮闘記

―大雨で天井から雨漏り発生。新たな原因では?―

新人マンション管理士のメル夫です。只今メルすみごこち事務所で研修中ですが、自分自身が区分所有している、東京都心にある築２５年目（総戸数３０戸）の小規模マンションの理事会に出席した時等の活動のリポートです。

 

最近の大雨で、３階にお住いのＡさんのお宅の天井から雨漏りが発生し、どう対応しようかとの相談をうけました。

メル夫は、5年前にもこのお宅でかなり大規模な雨漏りが発生し、共用部分に原因があるので管理組合の責任だということで、管理組合のかけていた保険で対応したことを思い出しました。

その時は、確か台風の横殴りの雨がどこかの外壁からか浸透し、３階のＡさん方の洗面所の天井から大量の雨漏りが発生し、雨が止んで収まりましたが、原因調査と復旧工事が大変だったのを思い出しました。

当時、当該マンションの水回りの業者に原因を調べてもらったところ、ようやく４階の斜め上に当たる方のテラスの外壁の防水の切れ目当たりから浸水したらしいことがわかりました。
そこからコンクリートの内部にしみこんで、スラブを伝って低いところに流れたらしく、明らかに共用部分に問題がありました。

 

その時は、防水の切れ目等の補修を行い、あとは大規模修繕工事が近々あるからその時にきちんと修理するとのことで、それ以上の対応はしなかったのですが、それから早くも５年が経ってしまいました。

５年前の出来事を覚えていた理事の方がいて、『５年前と同じ４階のテラスから雨が浸透しそれが内部を伝って３階の天井から雨漏りしたのだろう』とする意見もありましたが、今回は当時の業者が本来専門外との理由で辞退していること、及び当時のことを知らない管理会社が入っていること等を勘案して、現在の管理会社に入ってもらって「しかるべき専門の業者」にきちんと調べてもらおうということにしました。

メル夫としては、
①大規模修繕工事がすぐには着手できないこと
②５年の間に新たな亀裂発生も考えられること
③当面応急措置だけはきちんとやっておくべきだということ
を思ったからでした。

 

マンションの天井から雨漏りがする、というのは珍しいことです。
最も起こりうるのは、上の階の方が「水漏れ事故」を起こしたことが原因での雨漏りです。
メル夫の経験では、上の階の方の洗濯機の故障でホースが外れ、お部屋が水浸しとなりその水がスラブを伝い下の階の方の天井に到達し、電線を伝って下の階の方の天井に達した例です。

今回の場合は、台風の影響で横殴りの雨が降ったことで、４階のテラスの壁の「防水が掛かっていない部分」に雨が強く当たり浸透して、内部深く雨が流れ込んだとの見解でした。

ここで気づいたのは、５年前に行った補修は少なくとも５年以上は持つと思われるので、新たな侵入経路ができた可能性もあることでした。
『現象には原因がある。きちんと調べてきちんと直すのが原則。』と改めて思いました。