はじめまして、増え続けるマンションの配管の水漏れをどうにか防ごうと走り回ってるオッサン、藤田崇大（たかひろ）です。
「老朽化で水漏れするリスクが高いのはわかってるけど、修繕積立金が足りなくて、どうしたらいいの？」とお困りの管理組合さん向けに、なるべくお役にたてる情報をこのコラムで書いていければと思っております。よろしくお願いします。
まずは自己紹介から
出身地：みかんと梅で有名な和歌山県→いまだに、なまりが抜けへん
年齢：53歳のおっさん→最近は早いと21時に寝て２時くらいに起きてしまう
やってきた格闘技：剣道、柔道、アマレス、ブラジリアン柔術、少林寺拳法→すぐやめたのが多い
やってきたダイエット：炭水化物ダイエット、ひたすら飲み食いしないダイエット、16時間ダイエット→最近はここ20年くらいで一番やせてる
好きな番組：水曜日のダウンタウン、ひとりぼっちの〇〇生活
見た目はイカツイおっさん、でも内心は人見知りの少女…
日頃のお仕事：分譲マンションの管理組合さんや賃貸オーナーさんに給排水管の保全関連のご提案をさせていただいてます
配管保全センター株式会社 https://haikan-hozen.co.jp/
最近あった話
～排水管の保全対策でマンション管理会社から提示されたイヤラシイ見積額～
千葉の築2５年以上、約400世帯のマンションで排水管からチラホラと漏水事故が発生してきた管理組合さんのお話。要約すると、「目を光らせておかないと、知らない間に、一生懸命、貯めてきた修繕積立金が、無駄に浪費されてしまいますよ」ということです。
登場人物：管理会社、その管理会社と癒着していると思われる修繕委員長のAさん、修繕積立金の大切さを知っている修繕委員のBさん
流れとしては、
- 修繕委員会を経て、理事会から管理会社に保全対策の検討を依頼。（検討費用として500万円近い額のコンサル料を管理会社に支払い）
- 数か月後、管理会社からは当マンションの修繕積立額の当時の約７億円よりも、ほんの少しだけ少ない見積額が出された。内容としては、管理会社が排水管の全戸取替工事を実施（同じ工法での他社からの見積は一切なし）。高いコンサル料を支払ったが、ほかの延命工法についての調査結果はほとんど提示されず、というものでした。
- 修繕委員のBさんが、当件を仕切っている修繕委員長のAさんと管理会社に勇気を出してクレーム。
- その後、管理会社はBさんには連絡せず、Bさんがいない日に修繕委員会が実施され、強硬に管理会社からの案でAさんが理事会に提示しようとした。
- Bさんの考えに近い他の修繕委員がBさんに電話をして、状況を説明。Bさんの猛クレームで、その日の修繕委員会は延期。
- 後日開催された修繕委員会で、Bさんも同席のもとで、大紛糾。
結果は、まだ討議中ですが、Bさんのクレームがなければ、当時の修繕積立金とほぼ同額の約７億円の工事が実施されるところでした。
- 管理会社に任せておけば大丈夫
- 管理会社の言うことには嘘がない（なので総会の議案書なんか読まなくてもいいし、総会になんかでなくても大丈夫）
- 誰かが管理会社と癒着しているなんてことは、うちのマンションではありえない
と思っていると、たちまち修繕積立金不足になり、第３回、第４回、第５回とずっと続く大規模修繕ができなくなってしまいます。
マンション管理組合の管理規約は、性善説のもとに作られており、「だれも悪いことはしない」という前提で、理事会や修繕委員会は進められてしまいます。ほんの少しの心の油断で、将来的にマンションが結果的にスラム化してしまう、ということは、このご時世十分ありえますし、実際にそうなっているマンションも多く出てきています。
- 情報薄弱者であるがゆえに、大きな損をする
- 興味がないがゆえに、大きな損をする
こういったことを避けるべく、みなさん、今までよりも少しだけ、マンション資産の長期的な維持・向上に興味と時間と労力を使うようにがんばりましょう。
このコラムでは、みなさんのマンションの資産価値の維持・向上にお役立てできるよう、ちょっとした情報（特に給排水管関係）をご提供させていただければと思います。
どうぞ、よろしくお願いいたします！
優先度が低くなりがちなマンションの給排水管の保全。とくに専有部は、修繕積立金でカバーされず各自の負担となる組合が多く、年月を重ねるごとに、ボディーブローのように配管の保全費用が重くのしかかってきます。利害関係者に振り回されず無駄使いを避けるちょっとした情報をご提供いたします。【配管保全センター株式会社】https://haikan-hozen.co.jp/
排水管の漏水問題には、建て替え前のマンションで悩まされました。
幸い台所が外壁に面しており排水管を外壁へ出すことで、見栄えは悪くなりますが、万一漏れが再度発生しても、住戸内には漏水せず住戸外で発生するため、了解を得ました。
汚水管も室内にありましたが、竪管部分が多く、管径もありましたので、問題は発生しませんでした。
給水管の漏水も困りますが、排水管（特に汚水管）の漏水には早急な対策が必要です。
おっしゃるとおりですね。
人間の血管のようになるべくつまらないように、日々のケアが必要ですが、ちなみに上の例は、高圧洗浄をステンレスワイヤーメッシュのコードを用いて行ったがために、塩ビ管が破損し漏水が増えてしまいました。
最近はステンレスワイヤーメッシュを使う現場は少なくなってるようですが、組合で高圧洗浄を行う際には、ホース（コード）の材質にも目を光らせておくことも必要です。
高圧洗浄を今では行っていますが、排水管破損は先に「カギ」の付いたワイヤーをパイプに入れ、機械的に排水管を削るものでした。
ビニールライニング鉄菅ですから、水漏れするのは当たり前です。
「株式会社 水理」では、薬品を使用した清掃方法を研究中で、排水管が破れる恐れがないことを確認してから、実施するそうです。
１年半から２年に１回の清掃で済むようですから、便器に固形物を流したり、台所で油を流したりを、浴室で髪の毛を流したりするバカ者がいなければ、採用しても良いのでが、何分「研究中」ですから、採用するには不安があります。