【新人マンション管理士レポート】講演「マンションの理事になった人のための基礎講座」から（１回目）

メルすみごこち事務所のメル夫です。只今研修中です。

先週の土曜日に、日下部理恵先生のご講演「マンションの理事になった人のための基礎講座」を拝聴する機会がありました。為になると感じた内容をご紹介したいと思います。

今回は管理組合の基本知識です。基礎知識を学習(復習)してみましょう。

 

【はじめに～マンションを巡る最近の話題から】

材料高騰の影響等から、マンションの新築販売価格が上がり、40㎡で4500万円台が5000～6000円台に、２～３割アップしています。そのような状況より中古市場の成約率が上昇し、今まさに、「中古マンションの売り時」とも言えるのではないかとのことです。

マンションの建替えの問題も方々であがっています。旧耐震基準のマンションでは、大規模修繕工事の時に対応を余儀なくされ、長期経過マンションの場合においては、建替えても値段が変わらないのではないかとの議論もあるようです。

 

【 そもそも、マンションって何？】

中高層(３階建て以上)・分譲・共同住宅・鉄筋コンクリート・鉄骨鉄筋コンクリート又は鉄骨造の住宅をいいます。平成28年度末現在、全国に約６３３万戸あるそうです。

また、マンション管理適正化法によると、「①２名以上の区分所有者がいること」「➁人の居住の用に供する専有部分があること」「➂➀と➁の条件を満たした、建物・敷地・附属施設」をマンションと言う、となります。ちなみに戸建て住宅だけの団地はマンションとは言いません。

【マンション管理に関わるワード（マンション標準管理規約をベース）】

■マンション管理組合

分譲マンションを購入した人(区分所有者)全員が所属することを、区分所有法によって義務付けられています。「面倒だから入らない」という選択肢はないんですね。

■ 管理者

総会(集会)によって選任された管理組合の管理者又は理事のことで、一般的には理事長が管理者になります。理事長の権限は絶大なのです！

■ 総会

通常総会は毎年１回、新会計年度開始後２か月以内に招集されます。(管理規約により変わりますが、一般的に３月決算の場合、５月又は６月開催となります。)

■総会の招集通知

総会開催日の２週間前までとなります。但し、会議の目的が、建替決議又は敷地売却決議であるときは、２か月前までとされています。じっくり考える時間が必要ですからね。

■ 総会の出席資格

組合員のほか、理事会がが必要と認めた者（管理会社・専門家・関係業者など）。区分所有者の承認を得ている賃借人も、一定の条件を満たせば可能となっております。

■普通決議

議決権総数の半数以上を有する組合員が出席し、その出席組合員の議決権の過半数で決するとさてれています。この出席組合員には、委任状や議決権行使書を提出した組合員も含まれています。

■ 特別決議

規約の変更や共有部分の変更など、重要な決議においては特別決議を決するとされ、「区分所有者及び議決権の各４分の３以上の賛成が必要」とされていまさす。なお、建替え決議は５分の４となります。

■理事会

管理組合の代表として総会で選任された役員で、管理組合の業務執行のほか、業務執行の監視・監査機関としての機能も有します。協力金を支払って、役員を回避できるマンションもあります。

■監事

管理組合の業務執行状況や財産状況等、理事会運営が適正化などを監査し、総会で報告します。監事と理事とは兼務できません。そりゃ、そうですよね。

 

【メル夫の気づき】

「賃貸マンション」は、一般の方々は「マンション」と呼びますが、ワンオーナー全賃貸の場合は、マンション管理適正化法では「マンション」とは言いません。「マンション」と呼べるのは「分譲」が該当しますよね。また、木造３階以上の建物であっても、区分所有されていれば、マンションとの扱いになるようです。

また、普通決議は、法律によって解釈が難しくて、下記の➀➁とで違うのですが、普通は➁を指すようです。

①区分所有法

この法律又は規約に別段の定めがない限り、区分所有者及び議決権の各過半数の賛成で決する。(任意規定なので、規約で別段の定めをすることができます)

➁マンション標準管理規約

出席組合員の議決権の過半数で決する。（出席組合員には、委任状や議決権行使書を提出した組合員も含みます）

だから、議決権総数の25%程度で可決の可能性があるのですね。