【切っても切れないマンションと保険の話し】建物の劣化状況を確認してから修繕工事を進めましょう!

マンションの大規模修繕工事は、長期修繕計画をもとに進めることが一般的です。しかし、「計画(スケジュール、工事内容、費用他)ありき」で進めてしまうと、建物の劣化状況に適していない工事になってしまいます。

  • そもそも、まだ工事しなくてよかった
  • 即、やるべき工事をやらなかった
  • 不要な工事をしてしまった

など、管理組合にとって不利益につながる他、不適切な建物維持管理によって、建物劣化など悪化してしまいます。

私は建物の維持管理は、人間の健康管理と同じように考えています。過去に作成された長期修繕計画は過去の健康診断結果のようなものです。よくあるのが、管理組合が「管理会社に建物の劣化検査実施及び劣化報告書を作成してもらう」ものです。

この場合、管理会社は数年後に実施する予定の、大規模修繕工事ありきで、報告書を作成することが多々あります。ついやってしまいがちなミスリードです。

管理組合による建物の維持管理計画は、過去に作成された長期修繕計画がベースとして進めていくため、建物の劣化検査などを行うと、劣化部分や状況、補修すべき時期などについては、「無意識に過去に作成された長期修繕計画の内容」に寄せてしまうものなのです。

今現在の建物の劣化検査を適正に行う必要があります。そうすることで、正しい劣化状況を把握することができ、いつ頃にどのような方法で補修するべきか計画をする根拠が掴め、(長期修繕計画には記載しているけど)不要な工事、先送りできる工事が見つかる可能性もあります。このように、建物の劣化検査結果(健康診断結果)に基づいて客観的に管理組合が分析・検討することができるのです。

 

 

そこで、大規模修繕工事の前には、建物診断を行うことをお薦めします。ここでは、マンションの安全性の確保のために知っておきたいポイントをまとめます。

建物診断は、建物各部の異常や変化をチェックし、劣化状況を把握するものです。調査診断、劣化診断などと呼ばれることもあり、日常的な点検業務とは別に、一定の期間をおいて定期的に行われるものを指すのが一般的です。

なかでも、大規模修繕工事の前に行う建物診断は通例化されています。その目的は建物の修繕及び改修の必要性を検討するための資料を作成することにあります。

建物診断の項目(調査方法)には、次のようなものがあります。

目視調査
外壁、屋上防水、バルコニー、共用廊下、建具類、鉄具、アルミサッシ、手すりなどの劣化の度合いや進行状態を検査、確認するものです。目視と言っても目で確認するだけでなく、触診、打診棒による打診なども含みます。チェック項目は、コンクリート、タイルなどのひび割れ、浮き、剝落、汚れ、腐食、鉄部のサビの発生など多岐にわたります。

図面などの調査
竣工図面や修繕履歴などの資料をもとに行う調査です。予備調査と呼ばれることもあります。建物の特徴、使用材料、不具合の傾向などを把握することが目的で、いわば建物の弱点を知るための基礎知識を得ることを主眼とした調査です。

アンケート調査
マンションの居住者にアンケートで、日常生活の中で気づいた劣化状況などを問うものです。専門家が見逃しがちな不具合などを知るためには、非常に有効な調査方法です。劣化の分布状況、範囲、上下左右の関連性などを把握することもできます。

物理調査
外壁、タイル、コンクリート、シーリング部、防水材などに発生する劣化を知るため、一部を簡易破壊して調べるのが物理調査です。例えば調べたい部分に小さな穴を開けて溶剤を塗布して反応を調べる方法や、タイルなどにアタッチメントを装着して引っ張ることで粘着力を調べる方法などがあります。

建物診断は、マンションの安全性と快適性の確保のために欠かせないものです。また、正確で精密な調査を行うことで、大規模修繕工事を、より有効性のあるものにすることができます。こうした建物診断の重要性を理解しておきましょう。

 

 

設計監理方式の場合、建物診断はいつ行うことが良いのでしょうか。

管理組合として、設計事務所を選ぶ前に劣化状況を把握したうえで、設計事務所の見解と、比べながら進めていくやり方が望ましいという意見もあります。
しかし、このやり方は管理組合にとって時間・費用・手間がかかります。

管理組合だけで、建物診断を実施しなければならないため、①どこの建物診断会社に依頼するのか選定作業が大変(マンション修繕業界には建物診断を専門に行う会社は数社しかなく、その他は設計事務所、施工業者、主要な団体などに依頼することがあり、建物診断だけを依頼したつもりが、設計監理業務や工事発注まで紐付きにされてしまう恐れがあります。)、②どんな内容を依頼するのか、③建物診断費用はいくらが適正なのかなど、管理組合だけではわからないことだらけで、大変な作業になってしまいます。

また、そこまでして実施した建物診断なのに、設計事務所を選定した後、設計事務所は改めて建物診断を実施するケースが多いのです。

多くの設計事務所は、自ら建物診断をした結果によって工事計画を作成するからです。管理組合が事前に実施した建物診断が二度手間になってしまう可能性があります。つまり、信頼できる設計事務所を選定した後に、建物診断を設計事務所に実施してもらうことが望ましいでしょう。

信頼できる設計事務所を選ぶにはどうしたらよいか、それは今後コラムでお話ししたいと思います!

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