【ゼネコン、デベロッパー経由、マンションのかかりつけ医 井上毅 渾身のコラム】難航する欠陥マンションの建て替え (その1)

10年近く前の話になりますが、某大手デベロッパーのマンションで欠陥マンション騒動が起こっていました。その際に、某デベロッパーは補修工事を行うことを約束したのですが、住民は建て替えを希望して話し合いは平行線になっていました。

それは首都圏の住宅街にあるマンションで、100戸以上のそれなりの規模のマンションです。トラブル発生時、築8年は経過していたと思います。施工は中堅ゼネコンで、施工を多く手掛けていました。エントランスは豪華で、外装なども含めて、かなり高級なマンションのように見えました。

問題が発生したのは、2年目の定期補修で住民の1人がマンションの構造に疑問を唱えたからでした。その住民は建築士で、マンションの竣工図を見た際に構造スリット(耐震のため主に雑壁に入れられたコンクリートの切れ目)が入っていない部位があることに気づきました。デベロッパーとゼネコンが調査したところ、数十ヶ所の構造スリットの不足が発覚しました。

デベロッパーは不足している構造スリットを全て入れるために、補修工事を提案しました。工事中は一部の住戸では生活ができないためホテル代はもちろん、迷惑料も提示していました。また希望する住民に対しては、相場価格での買取にも応じることを提案しました。これに一部の住民が反発します。買取は購入時の価格で行うべきと言うのです。しかしデベロッパーは、数年間は住んでいるため購入時の価格での買取を拒否し、これが管理組合との溝になります。

さらに一部の住民が補修工事を行うことに納得せず、解体して建て直すことを主張し始めました。これには他の住民も無理だろうと思っており、デベロッパーも流石に行き過ぎた要求だと拒否していました。これに対して強硬派の住民は裁判を行ってでも建て替えを要求するべきだと主張し、別の住民グループは無理な要求を繰り返して改修が遅れることを懸念しました。そもそも裁判を行うと言っても、引き受けてくれる弁護士がいるのかという話になり、強硬派が弁護士を探すことになります。

案の定、強硬派はあちこちの弁護士に相談しますが、引き受けてくれる弁護士はいませんでした。しかし強硬派は諦めることなく弁護士を探し続け、ついに引き受けてくれる弁護士を見つけました。弁護士が見つかったことにより、建て替え要求が無謀と言っていた住民も賛成にまわり、管理組合としてデベロッパーに建て替えを要求することに決まりました。

弁護士は理事会と打ち合わせをした後に、デベロッパーと管理会社を呼んで打ち合わせを行い、建て替えることを要求します。この時点で、デベロッパーは弁護士に不信感を持ちました。建て替えをするにしても、まずは総会を開いて建て替え決議をしなくてはなりません。仮にデベロッパーが建替えに同意しても、総会で必要な議決数が集められないと建替えはできません。合意形成は可能なのかとデベロッパー側が質問すると、弁護士の回答は要領を得ないものでした。さらに管理会社を呼んで建て替えの話をするのも変で、管理会社は一言も発することなく打ち合わせが終わりました。

その後、弁護士は理事会で建て替えの打ち合わせを進めようとします。さらに弁護士は、管理会社に理事会に出席しないように求めました。これには管理会社が管理委託契約書を根拠に、理事会への出席をしなくては仕事にならないと訴えますが、弁護士は管理会社がデベロッパーの系列会社なので、打ち合わせ内容がデベロッパーに漏れる可能性があるからと拒否します。何度も話し合いを繰り返した末、建替えの検討委員会を設置して建替えの議論はそちらで行うように管理会社が促し、なんとか落ち着きました。この時点で、管理会社はマンション管理を知らない弁護士だとわかり、警戒するようにします。

 

 

そして弁護士は臨時総会の開催を決定しますが、総会は紛糾します。総会で出された議事は建替え決議だったので、解体してから建て替えが完了するまでどこに住めば良いのか、その費用はどうするのか、他で住む際に子供の学区が変わらなければならなくなったらどうするのか、そもそもどの程度の期間を別の住居に住まなくてはならないのかという質問が次々に出ました。これらの疑問に明確に答えられない検討委員会、理事会、弁護士に不信感を覚える住民も出て、決議ができないまま終わってしまいました。

1ヶ月後に2度目の臨時総会を開催し、建替え決議ではなく建替えをデベロッパーに求めることが決議されました。しかし賛成は6割ちょっとしかおらず、残りの4割の人は建替えの具体的な計画を見てから考えたいとのことでした。建替えが決まった場合、自分達の生活がどのようになるか見当もつかないので、判断のしようがないという意見だったようです。最終的に建替え決議に必要な4/5の賛成を得られるのかは、今後の話し合いによって大きく左右される結果になりました。

当初、デベロッパー側は建替えを拒否していました。しかし弁護士との話し合いが長引き、世間が欠陥マンション問題に敏感になっていることに加えて、弁護士は言外にマスコミへのリークを匂わせるようになると、態度を軟化させていきました。デベロッパーの顧問弁護士は過剰な要求と言っていたようですが、デベロッパーの経営陣はメディアに自社名が出ることを恐れて、建替えを飲むことにしました。

この決定には、合意形成ができないのかもしれないという期待もあったようですし、大規模プロジェクトが動いているため、とにかくメディアに報じられたくないという保身があったようです。しかし、メディアに露出してダメージを受けるのはマンション住民も同様です。担当者レベルでは、あの弁護士はヤバいという声が出ていたようです。この時点で、弁護士が介入してから1年近く過ぎていました。

(その2へ続く)

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