【マンション管理組合の教科書】理事長代行でマンションのスラム化をストップ

【授業のポイント】

この授業を受け持つ、新田矢来人（あらたやくると）です。

皆さん、マンション管理において、第三者管理者方式ってご存じですか？

これは、「区分所有者全員で行うべき管理組合の運営について、区分所有者以外の第三者に管理者としての権限を与えることで円滑に行うことを目的とした方式」のことでして、つまり、「マンションの理事長を外部のプロに任せよう」という考え方なんですね。

世の中のマンションのほとんどが、理事長や理事は区分所有者から選び、定期的に理事会を開催している状況だと思います。ところが、この「第三者管理方式」では、理事長をプロに任せ、高いレベルでマンションの運営を委ねることになります。当然報酬が発生しますが、理事会自体がなくなり、人によっては恐怖の輪番制で「次、俺やん！」という事態がなくなるわけです。

第三者管理方式が生まれた背景は、「住人の高齢化などで理事のなり手がなく、運営主体がおらず無政府状態がスラム化を進行させる」といった事情があります。

例えば、築30年経ったマンションの場合、新築時に40歳だった区分所有者は70歳になり、多少の入れ替わりが合ったとしても、総じて区分所有者は高齢化していきますね。こうなると、体力的に理事を引き受けることが難しくなる人が多くなります。

そして、気がつくと毎年同じ人が理事長をやっている、やらされている、かな……がよくあります。
この理事長がいなくなると、まさに無政府状態、管理組合が機能しなくなります。

このような管理組合が機能しないマンションには、賃貸率や空室率の高さから

• 投資用ワンルームマンション
• リゾートマンション
• 賃貸化したマンション

が該当しやすい、と言えます。

このように、理事のなり手がいないマンションでは、この「第三者管理方式」つまり、「プロ理事長のアウトソーシング」で、課題解決を図ることができるようになります。

ただし、ひとつだけ気をつけてほしいことがあります。実は、唯一「理事長を安易に頼んではマズイ」ところがあるのです…。

それは、「マンション管理会社」です。

日常の管理業務を担っている管理会社。加えて、理事長もお願いしては、管理組合のお金を含め全てが管理会社のコントロール下に置かれてしまいます。もちろん誠実でクリーンな管理会社であったり、内部統制が取れているとか、管理組合や別の第三者によるチェック機能があればよいですが、そうでなければ、自分の財産を全くの他人に「何の保証もなく」預ける行為は、痛恨の自打球と言えるでしょう。

とはいえ、管理会社以外であれば良いか？といえばそうでもありません。

「プロ理事長になる者がマンションのお金を自由に扱えないような仕組み」になっていなければ、マンションの財産を安心して任せられませんよね。その意味で、管理組合は管理会社にこれまで通り出納業務を委託し、「金庫番」としての役割をもたせ、プロ理事長といえども管理会社を通さねば出金できないようにすることで、お金に関する問題はクリアになるでしょう。

もちろん、自分たちの資産向上のために、区分所有者自らで構成された管理組合がベストであることには変わりはありませんが、無政府状態が危惧されるマンションにお住まいのあなた＿＿＿。

その時は、安心して任せられるプロ理事長代行に是非ご相談を。
「代打、オレ」といえるプロに！