【新人マンション管理士レポート】工事業者破綻リスクに備えよう

メルすみごこち事務所のメル夫です。只今研修中です。
今回は前回ご案内の通り、大規模修繕を依頼する施工業者に加入させ、万一不具合等が発見されても保険で対応する「あんしん大規模修繕工事瑕疵保険」（以下「瑕疵保険」）をご紹介します。

大規模修繕工事を施工業者に発注する場合、相対的に一番信頼できそうな会社を選んだつもりであっても、工事が完了したあとあるいは完了後何年かして、もしも工事に不備があったらとか不具合が見つかったらきちんと直してくれるか、あるいは万が一会社が倒産したらとか考えると不安ですよね。

「瑕疵」とは➀きず、欠点➁法的に何らかの欠陥・欠点があることで、この瑕疵が見つかった場合に、その瑕疵を修補する為にかかった費用を支払う保険、すなわち、管理組合（発注者）と工事会社を守る保険が「瑕疵保険」です。

管理組合は、この保険への加入を工事会社選定の入札条件とすることで、工事における一定の品質の確保と、工事完了後、保険期間中に瑕疵が発見された場合や、万が一工事会社が倒産等の場合に、工事会社の瑕疵補修や、直接の保険金請求が可能とされています。

①保険契約者は工事会社（事業者登録が必要）

②工事において一定品質が確保される

③瑕疵の修補費用を補償する

④万一の場合管理組合が保険金請求できる（工事会社が倒産時）

⑤設計施工の基準は住宅あんしん保証が定めた基準で、国土交通大臣より認可

⑥保証の対象は共同住宅の構造耐力上主要な部分等で5年間

①修補費用・損害賠償保険金
②争訟費用保険金

③求償権保全費用保険金

④その他自己調査費用、仮住い費用、駐車場賃借費用

保険料は100戸程度の大規模修繕工事で工事請負額の0.4～0.5％ぐらいです。
もう少し詳しい例をあげますと、
【延床面積】約3000㎡／35戸／3500万の工事請負金額で、保険料25万（対工事費0.7％）
【延床面積】約7000㎡／85戸／8500万の工事請負金額で、保険料41万（対工事費0.5％）
【延床面積】約12000㎡／140戸／1億4000マンの工事で、保険料56万（対工事費0.4％）

「瑕疵保険を工事会社選定の入札条件としましょう！」
気をつけなくてはいけないのは、その保険料は請負価格に上乗せされ、管理組合が負担することになりうるということです。この場合、工事会社は補修費用等を補填いただく恩恵を受けますが、工事会社の出費は、事前の事業者登録料の24,000円（１年ごとに更新料15,000円発生）のみです。
業者の瑕疵を想定して保険をかけさせ、結局のところは保険料は管理組合が負担する＿＿＿。
これだと、何となく割り切れない感じがします。

大規模修繕工事の施工方式には大きく次の3種類があります。
①管理会社主導方式
管理会社が施工する場合など競争原理が働かない。大規模修繕工事の４割を占めるそうです。

②責任施工方式
施工と監理を同じ会社が行うため適切な工事が行われているか確認できません。

③設計監理方式
設計監理方式は公平性・透明性を確保した施工業者選定と、第三者制を持った工事監理で施工をチェックします。

いずれの場合でも、

「住宅あんしん保証の品質管理体制」は瑕疵保険の有責・無責の判断のため、現場確認・調査を行い、「住宅安心保証が定める設計施工基準に適合する工事内容か」を審査するので、瑕疵を未然に防ぐことができ安心だと思いました。

特に①と②の場合では、第三者によるダブルチェックとなり、個別に監理者を依頼することなくチェックしてもらえるので大変安心ですよね。
③の場合は、設計監理者がチェックしているのですが、また別の第三者が別の基準でチェックしてくれるので、更に安心だと思いました。