【マンション管理組合の教科書】専有部駆けつけサービス、本当に必要?

授業のポイント

  • 専有部駆けつけサービスを惰性で契約していないか
  • 管理会社にとって「おいしすぎる」サービス
  • 仕組みを理解して、利用することができるか

授業を担当する胃腸香(いちょうかおる)です。

「専有部駆けつけサービス」とは、専有部(お部屋)の中のちょっとしたお困りごと(室内照明器具の電球交換や家具のちょっとした移動・トラブル時の駆けつけ一次対応)について、管理会社へ電話すると、無料で(または一定回数無料で、あるいは割安で)提供してくれる「個々の居住者向けサービス」です。なかなか便利そうなサービスに見えます。

結論から言うと、この専有部駆けつけサービス、よほど必要な理由がない限り、不要です。管理組合としてこのサービスに予算支出するのを廃止して、その分を修繕積立金に充てる発想のほうが、管理組合の利益になると考えます。

では、なぜ否定的なのか。理由は次の通りです。

  1. 本来、受益者負担のサービスであり、個々の居住者によって利用頻度に差がある(一部のヘビーユーザーと、ほとんどの無利用者)にもかかわらず、サービス費用の支払いは管理組合(世帯数×月額〇〇〇円一律徴収)と不公平感が高いサービスといえる。管理組合のお金で個人の便益のために支出する、という発想はそぐわない。
  2. トータルでほとんど使われないサービスに管理組合の会計から支出することが無駄遣いと考えられる。
  3. 個人的に同等のサービスを利用したい場合、代替案がある。※例:クレジットカードについているサービスで代用ができる https://news.mynavi.jp/article/osusumecredit-22/
  4. そもそもこのサービスの成り立ちが「管理会社の利益ありき」であり、管理組合の立場に立っていない

4.について掘り下げると、この「専有部駆けつけサービス」は、大手・中堅の各管理会社が「管理組合に対し管理委託費の値上げ要請ができないどころか減額要請が続いていた平成のデフレ時代」に、彼らの新たな収益源として「専有部(居住者)のお役立ち」という立て付けで、自社管理物件に一律提案したものです。

そして、このサービスの売上は、ざっくりと

【管理会社】元請けとして売上の50%
【専有部サービス会社】下請けとして50%

となります。

管理会社は右から左へと仕事を流すだけで中間マージン(純利益)を増やす、まさに「ザ・管理会社」のビジネス構造です。

簡単に計算します。例えば、5,000管理組合(1管理組合当たり50戸平均)を受託している管理会社で、この専有部駆けつけサービスを世帯当たり月額220円(原価率50%で110円)で提供している場合、管理会社が得られるマージンは、5,000組合×50戸×110円×12か月=年3.3億円となります。
このサービスは、実際の作業は下請け業者ですので、この3.3億円は、ほぼ純利といえるでしょう。

総戸数50戸のマンション管理組合から見ると、
50戸×220円×12=年13.2万円、30年で400万弱の支出になります。ちりも積もれば結構大きいと思いませんか?

このサービス、実態は「サービスの存在を知らなかった」居住者がほとんどです。管理会社は、サービス提案資料を丁寧に作っていますが、契約後に居住者へ積極利用を促進するわけでもありません。
多数の居住者が沢山利用すると、下請け業者の出動が増え、利益を圧迫し、下請け業者から元請けである管理会社へ「値上げしてくれないとサービス提供ができない」となります。
つまり、この手のサービスは「ユーザーにとっては便利だけど、提供者にとっては、できれば利用して欲しくない」ということが言えます。

管理会社からの営業提案に、なんとなく「便利そう」「もしかしたら使いそう」と契約を続けるのはもったいない。即解約して、管理費会計のストックにするなり、修繕積立金を充実させるなり、管理費徴収額を減らすなりすることをお勧めします。

一方で、私は、この専有部駆けつけサービスを全否定していません。

多くの居住者がこのサービス内容を正確に理解して、このサービスの存在を常に認知できる状態にしておき、多数の居住者がたくさん使ってくれれば、管理組合として負担する意味がある、と言えます。
居住者の高齢化が進むマンションでは、ちょっとした力仕事や高所作業は自分では困難ですから、むしろかゆいところに手が届くサービス、とも言えます。

ちゃんと仕組みをわかっていて、それで積極的に活用するのは素晴らしいことです。しかしながら、このようなポリシーをもってサービスを活用しているマンションは稀です。

お金を支払う管理組合が、このサービスの仕組みと明確な活用イメージ、特定の居住者の利用に偏っても受容できる理由を持っておらず「管理会社から提案され、なんとなく良さそうに感じ、管理費会計も赤字でないから」みたいな理由で契約しているのなら、無駄なサービスこの上なし、管理会社にバックをとられないように!

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