【新人マンション管理士レポート】マンションの建替え提案は誰でもできるのか?

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―マンションの建て替え提案は誰でもできる?―
新人マンション管理士のメル夫です。只今メルすみごこち事務所で研修中ですが、今回は自分自身が区分所有している、東京都心にある築25年目(総戸数30戸)の小規模マンションの理事からうけた各種相談事例のリポートです。
【ある理事からの突然の相談】

ある理事の方から突然、マンションの建て替えについて相談したいとの相談がありました。

「建替え決議はマンションの区分所有者の5分の4以上の賛成、及び議決権の5分の4以上の賛成が必要ですが、建替え決議の提案をする人に特別の資格条件は要りますか?例えば一級建築士であるとか___。」

メル夫は、建替え決議のための管理組合の集会は、通常の集会と同様に管理者が招集する、または区分所有者の5分の1以上で議決権の5分の1以上を有する者が、管理者に対し集会を請求することができる(区分所有法34条)、とあったのを思い出しました。
但し、「この時までには、建替えに関する設計・費用・分担等が決まっていることが必要だ」と教えて頂いた記憶がありました。
【建替え決議の提案に必要なもの】
建替え決議の招集通知の通知事項を整理してみました。
➀会議の目的たる事項(「建替え決議」について問う旨)
②議案要領(建替え決議で定める事項(区法62-2)を要約したもの)
③建替えを必要とする理由
④建物の効用の維持または回復に要する費用の額およびその内訳
⑤建物の修繕計画の内容(定められている場合)
⑥建物につき修繕積立金として積立られている金額

 

次に、建替え決議で定める事項を整理してみました。(区法62-2)
①再建建物の設計の概要
②建物の取壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額
③前記の費用の分担に関する事項
④再建建物の区分所有権の帰属

 

つまり、「再建建物の設計の概要」、「建物の取壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額」の決議をするためには、提案の前に決めておくことが必要なのです。

 

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【専門家の導入が必須】

準備段階における、区分所有者の有志が集まり、建替えの提起のための基礎的な検討・勉強の実施__。

その際に、専門家の導入が必須になります。
専門家の選定にあたっては、大規模修繕工事の設計監理者や施工業者の選定と同様、建物診断や修繕・改修等の技術・経験を有する建設会社や建築設計事務所等への協力を業界紙で公募する方法が考えられます。

その他、区分所有者から、実績や経験を有する専門家の推薦を受ける方法や建替えを経験した管理組合等から専門家の推薦を受ける方法がありますし、マンションの管理会社によっては有効に活用する方法もあります。

専門家としての例として、
■管理
マンション管理士・区分所有管理士
■建築設計・建物診断
建築士・建築設備士、建築積算資格者
■権利調整
再開発コーディネーター・再開発プランナー
があげられます。

その他弁護士、司法書士等も、内容によっては必要となります。

 

【メル夫の気づき】
マンションの建替え決議の提案は、区分所有者であれば誰でもできますが、実は本当に誰でも出来るわけではないのです。

①再建建物の設計の概要や、②建物の取壊しおよび再建建物の建築に要する費用の概算額を知るには、必要な情報を収集し、専門家を選定してその協力を得ることが必要です。

リノベーションという手はどうでしょか。
建替えの場合は建ぺい率・容積率等の関係で制限がありますが、リノベーションとしてモダンで使いやすい仕様に変更して、かつ建て直すよりも経済的ではないか思われます。
建替えを検討するときは、選択の1つに。

 

マンション管理士新人のメル夫です。只今メルすみごこち事務所で研修中です。いろいろなマンション管理組合の理事会や総会等へ訪問させていただき、その活動を通して得られた「気づき」を新鮮な気持ちでリポートさせて頂きます。

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