理事になって２期目に、管理規約の改正を行ったときのことをご紹介したいと思います。
私は、理事を引き受けたはいいもののあまりに何も知らなかったので、とりあえず「理事になったら読む本」みたいな本を図書館から借りてきて読みました。
次に読んだのが、マンションの管理規約。
今さら感は否めませんが、読んで無い人、多いと思います。そして感じた数々の違和感。
今思えば、違和感を持つべき箇所はもっと他にあったのですが、何も分からない私が当時引っかかったのは、近隣住民との取り決め事項や地権者への優遇措置が規約に盛り込まれていることなどでした。
「優遇措置」と言っても、それを不公平じゃないか！と憤ったわけではありません。20年以上前に作られた規約のために、素人の私が見ても実態と合っていないのです。
たとえば、地権者には駐車場の使用権が優先的に割り当てられており、そのことが規約に明記されています。ところが竣工当時は満杯だった駐車場が今はスカスカ。使用したい人がいれば、無条件で駐車場使用契約が結べる状態です。また、規約に記載されている地権者は代替わりしていたり、よそに引っ越してすでに住んでいなかったりして、誰が見ても実態に即していない状態でした。
これは、たとえば誰かが規約に反する行為をしても、「規約違反なので止めてください」と言い難い状況を作ります。違反者から「じゃあ駐車場に関するこの規定はどうなんだ」と言われたら、管理組合としては回答しづらいでしょう。こっちの規定は有効でこっちの規定は無効とか、ダブルスタンダードじゃないですか。
そういう事態に至らないまでも、誰が見てもおかしい記載があったら、竣工当時に作ったままなんだろうなー、と規約そのものの信頼性が低下することを私は懸念しました。
また、そのころ、マンションでシェアハウスを運営する事例が問題になりつつありました。事前に規約で制限を設けることにより、一定の抑止力があるらしいと知った私は規約改正に取り組むことにしました。
規約を改正するに当たり、まずは理事会に諮り承認を得ました。規約の改正は、管理会社に依頼したり、規約改正を請け負っている業者に依頼するのが一般的なやり方だと思います。
ですが、外注する場合それなりの費用が掛かることと、理事会にノウハウが蓄積されないと考え、改正案をチェックしてもらったり疑問が出てきた段階で、プロの力を借りることも考えようということで、とりあえず「自分たちでやってみよう」ということになりました。（つづく）
マンションの面倒ごとは管理組合と管理会社が解決してくれるって思っていませんか？私、アライは、理事になるまでそう思っていました。それと、自分のマンションにはこれといった問題が無い、とも。理事になってはじめて知った自分のマンションの様々な問題とその解決策について、リスクマネジメントの観点から考えてみます。
管理規約は、極端な場合、原始管理規約（管理組合設立総会時で承認された最初の管理規約）、のままのところから、最新の標準管理規約をアレンジし、そのマンションに合ったものまで各種あります。 シェアハウス問題は、現にシェアハウスをしている住戸があれば、規制は困難で、共同の利益に反する具体的な行為がない限り、制限しない方が賢明です。 シェアハウスで管理費等を賄っている場合、管理費等の未納に直結します。
現状を確認し、現状に合わない管理規約は守れませんから、守れる管理規約となるよう注意しなければなりません。 もともと管理規約は、公益法人を参考に作られていますから、公益法人の研究から、本来は始めないといけません。 しかも管理規約は上下関係で作られていますが、マンションでは、水平の関係を重視しないといけないので、余計厄介です。 マンションに同じものは一つとしてありません。 すべて「一点物」のマンションですから、そのマンションに合った、「守れる」管理規約にして下さい。
規約のコンサルティングをしますというマンション管理士、司法書士、NPO法人までさまざまありますが、本当に理解をしてこれを行える方は少ないと思います。管理会社やデベロッパーには原始規約を作る担当はいますが、自分たちの都合の良い規約を作る担当です。
素人が自由な発想で規約を作れば、法律に違反したり、思わぬ見落としがあったり心配です。
こうした位と思う内容を整理して専門家に提示し、問題点や解決策を示せる専門家を選んで条文を作りこまないと、失敗する虞があります。
守れない規約を作っても何の役にも立ちません。 理解できない規約を作っても、意味がありません。 ルール作りは現状把握が大事で、個人的にはそのマンションに１か月ぐらい暮らしてみて、住民がどの程度規約を守れるかを見極める必要があると思います。 趣味の関係で「現場１００回」が好きで、疑問が生じれば、現場へ足を運びます。 新しい発見もあり楽しいですよ。
器用人さま
コメントありがとうございます。
シェアハウスに関しては、当マンションで行われていて禁止にしたのではなく、予防的に禁止事項を規約に盛り込んだものです。
事が起きてから対応するよりも事前に対処しておくほうが圧倒的に安くあがります。
現状に合わない部分は、冒頭で記載した地権者に対する駐車場の優先使用権など誰が見ても実態と異なる部分は改正しましたが、多くは時間が掛かるため積み残し事項となりました。
今後の理事会に期待したいと思います。
菅理さま
コメントありがとうございます。
次のコラムで記載しましたが、規約の改正作業は標準管理規約と対比させることから始めました。
また、規約の内容を理解するために標準管理規約と区分所有法の解説書、標準管理規約のコンメンタールを購入して作業を進めましたので、法律違反などについては大丈夫ではないかと考えています。
ですが、マンションの個別の事情に合わせた改正案を作るとなると、素人では荷が重いところもあり、専門家の力も必要だと思います。