【ゼネコン、デベロッパー経由、マンションのかかりつけ医 井上毅 渾身のコラム】大規模修繕工事、失敗するコンサルタントの値下げ交渉(その1)

関西のマンションの修繕委員の方から、メールを頂きました。大規模修繕工事をするにあたり、価格が適正なのかマンションコンサルタントに見てもらったところ、かなり揉めているようです__。

そのマンションは関西某所の分譲マンション。3LDKと4LDKの間取りが中心になっています。14階建で総戸数が85戸という中規模マンションであり、今年で築11年目になっています。そのため昨年から大規模修繕工事の準備に入っていて、修繕委員会が立ち上がっています。写真でマンションの外観を見ましたが、一般的な四角いマンションで、外壁の修繕工事が困難になるような歪な形ではありません。

写真で見る限りは敷地も広いので、足場を掛けるのも難しくはなさそうです。大規模修繕工事を行ううえで問題になりそうなマンションには見えませんでした。しかし話を聞いてみると、ちょっとした迷走が始まっていました。

マンション理事会は管理会社から大規模修繕の時期だと言われ、準備に取り掛かりました。そのため、管理会社が紹介する施工会社による事前調査が行われ、10年以上経っているのであちこちが痛んでおり、かなり広範囲の工事が必要だとわかりました。そこで施工会社に見積書を依頼すると、1億円近い金額が提出されました。

これには多くの理事が困ってしまいました。修繕積立金が足りないのです。管理会社からはお金を借りることも可能だと言われて検討を開始したのですが、自分たちだけでは無理だと判断して、メンバーを募って修繕委員会を立ち上げることにしました。こうして理事以外の5人のメンバーが集まり、修繕委員会が発足しました。

修繕委員会のメンバーは、外部のコンサルタントを招いて客観的な意見を聞くことにしました。コンサルタントの選考はネットで情報を集め、3社から話を聞きましたが、最終的に個人でコンサル業を営んでいるA氏に依頼することにしました。A氏は大手管理会社に20年以上勤務し、大規模修繕工事の経験も多く、幅広い知識を有していました。

そして何より、修繕委員会のヒアリング時に見積書を一瞥して「これは高すぎます。私なら2000万円ぐらいは安くさせますよ」と、力強く言ってくれたのが修繕委員の心をつかんだようです。2000万円安くなれば、借金をせずに修繕積立金だけで行うことができます。他のコンサルタントは、ここまでハッキリと断言しなかったので、A氏の力強い言葉に惹かれたのです。

 

 

A氏は早速施工会社と打ち合わせを行い、値下げの交渉を始めました。しかし値下げ交渉が完了する予定の4月には終わらず、6月にA氏から報告がありました。約800万円の値下げができているのですが、さらに交渉を重ねて価格を下げるため、もう少し時間が欲しいとのこと。価格交渉が苦戦している理由を修繕委員が質問すると、施工業社が強気に出ているのが原因であり、別の施工会社にも見積もりを出してもらった方が良いとの回答。そこで修繕委員はネットで探した施工業社に連絡し、見積書を作ってもらうことにしました。

もう一社から出してもらった見積書は9000万円程度で、A氏が交渉している施工会社よりも安いものでした。そこで修繕委員会はA氏に、2社に対して値下げ交渉を実施するよう依頼しました。しかしA氏の値下げ交渉は進まず、ほとんど安くなりません。そこで今度はA氏が自ら別の施工会社を連れてきて、見積書を出してもらうことになりました。

当初は2022年の春頃から大規模修繕工事を予定していたのですが、こうなると全く間に合いません。理事会は早く決めるように修繕委員会に言ってきますが、修繕委員会もどうしてここまで遅れているのかわかりません。そこで理事も出席してA氏からヒアリングすることになりましたが、A氏は過去に何度も値下げ交渉をしてきたけど、ここまで強気なのは珍しく、建設業界の潮目が変わってきているのかもしれないと言います。とにかく時間が欲しいとのことで、10月末を期限に待つことにしました。

最終的に9000万円弱の金額が最安値になりました。これではわずかですが、修繕積立金が足りません。理事会からはコンサルタント選びの時点で失敗したのではないかと批難の声が上がり、これでは大規模修繕工事が始められないと紛糾しました。管理会社からは、住宅金融支援機構から借入することを勧められ、どうするべきか理事会でも結論が出ない状態に陥りました。

(次回、その2へ続く)

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