【切っても切れないマンションと保険の話し】マンションの管理組合の主な役割を解説します

マンション管理組合の活動は「建物の区分所有等に関する法律」（区分所有法）に規定された内容によって行われます。その主な役割、目的について解説します。

分譲マンションなどの区分所有建物では、区分所有法に基づいて、区分所有者全員で構成された団体を設立することが定められています。この団体が管理組合です。つまり、管理組合の構成員が区分所有者です。

管理組合の役割と目的は、建物の共用部分や敷地を維持管理することです。

区分所有法には、「区分所有者は、全員で、建物並びにその敷地及び附属施設の管理を行うための団体を構成し、この法律の定めるところにより、集会を開き、規約を定め、及び管理者を置くことができる。」（第３条）と規定されています。

したがって、管理組合は区分所有者の意見を十分に反映し、継続的に運営されなくてはなりません。特に経理においては健全な会計が確保されることが求められます。ただし、マンションの管理は専門的業務が多く含まれることから、管理業務の一部またはすべてを管理会社などに委託して行われることが認められています。しかし、その場合でも、管理組合がマンションの管理の主体であることに変わりはありません。

では、区分所有法にある「建物並びにその敷地及び附属施設の管理」とは、具体的にどのような業務をさすのでしょうか。

管理組合が行う業務については、通常、管理組合が定める管理規約に記されています。その参考となるのが、国土交通省が作成し公表している標準管理規約です。

標準管理規約（単棟型）の「第２節管理組合の業務」を見ると、管理組合は、管理組合が管理する敷地及び共用部分等（組合管理部分）の保安、保全、保守、さらには清掃、消毒及びごみ処理を行うとされています。管理部分の修繕、長期修繕計画の作成、または変更に関する業務、長期修繕計画の管理も重要な業務です。

他には、新築分譲時にマンションデベロッパーから交付を受けた設計図書の管理、共用部分等に係る火災保険その他の損害保険に関する契約業務等も含まれます。細かいところでは、風紀、秩序、安全の維持に関する業務、防災に関する業務、広報及び連絡業務にも配慮するといったことも記されています。

次に、管理組合が選任する管理者とマンションの管理人との違いをお伝えします。これは、管理組合と似た役割を果たしており、混同しやすい役職もいくつかあります。その一つに「管理員」があります。

「管理員」は管理会社の従業員です。マンションの管理室に常駐（業務形態は様々あります）などし、管理会社の業務のうち、マンションの住民対応、清掃、簡易点検等、日常的な業務を行う人のことです。

これに対して、管理組合が選任する「管理者」は、区分所有者を代理する権限を持つ者、すなわち管理組合の代表者です。標準管理規約では、この管理者として理事長を選任することが規定されています。そのため、一般的に管理者は管理組合の理事長が務めることになります。

ここまでを整理すると、

マンションの区分所有者は、それぞれの専有部分である住戸を管理します。
そして建物の共用部分、敷地及びその附属施設は、管理組合が主体となって管理します。（区分所有者にも共用部分の管理仕様について、適正におこなうことが求められます。

最後に私が一番お伝えしたいことは次の通りです。
マンションに住んでいる多くの人は、管理組合の理事などには就いておらず、一人の区分所有者またはその家族として、生活していると思います。しかし、その中で管理組合の理事に選ばれて、区分所有者や住民のために、管理組合活動を行っている人達がいるのです。それは、皆さんと同じマンション管理には素人の人たちです。その人たちが、管理業務を管理会社に業務委託して、適正なマンション管理を行おうとしているのです。

昨今、管理会社における問題がニュースになっています。

区分所有者たちが管理に無関心で、管理組合も弱小のため、管理会社がやりたい放題にマンションの運営をコントロールして利益を得ている
大規模修繕工事では大きなお金が動くため、管理組合が工事発注し、工事費を支払った施工業者から裏で高額なマージンを受領している
管理会社の利益とならない管理組合は、メリット無しと判断されて、管理会社から一方的に管理委託契約の解約をされてしまう
国交省などが始める「マンションの管理に関する評価制度」により、マンション管理組合が評価、格付けされ、資産価値の優劣に影響が出始める

管理組合は、マンションの区分所有者及び住民そのものです。これからは、管理組合まかせにせず、皆さんが自分のマンションを守っていかなければなりません。まずは、管理組合の理事たちとコミュニケーション・対話を始めましょう。そして、どんな管理業務を行っているのか、課題は何があるのかなど、少しずつ勉強しましょう。

わからないことは、以下の専門窓口に無料で相談ができます。

●マンション管理業協会
●日本マンション管理士会
●マンション管理センター
●全国マンション管理連合会
●住まいるダイヤル

あまり、難しく考えず、気楽に気長に進めて行きましょう！