こんにちは、ムージです。
管理組合の理事長になって、総会の議長や組合員の意向を図ることを経験しました。
そこで感じたのは、組合員の組合に対する関心の低さです。
今回の大規模修繕工事に関して、全戸対象に、気になるところのアンケートをとりました。
すると、売却目的で保有されている数戸はべつにしても、回答率は全戸数に対して半分ぐらいにとどまりました。
また、管理会社とは１年単位で管理業務の委託契約をしていて、その更新か他の管理会社に変更するかを、契約期間終了の３ヶ月に通知するように契約で定められていますが、例年は、いつも契約期間が満了する直前の総会で、慌ただしく、「じゃあ、更新しましょう」と議論もなく、１分もかからずに更新手続きがされていました。
そこで今回はじめて、管理会社への満足度のアンケートを実施しました。
すると回答率は、大規模修繕工事と同じように、全戸数に対して半分ぐらいでした。
この回答率の低さは、組合の通常総会・臨時総会の議決が、ほぼ事前に決まってしまい、議題にすれば、ほぼ１００％可決される状況だから驚くべきことではないのでしょうね。
１００％の可決とは、組合員同士のコミュニケーションがとれているかというと、そうではなく、総会に出席しないで事前に委任状出席される人が、いつも半分ぐらいいるからです。
委任状には、総会の議題ごとに「賛成」または「反対」、または「議長に一任する」を選択する欄があり、だいたい「賛成」か、または「議長に一任」が選択されています。
だから場合によっては、総会を開く前に、事前に委任状によって過半数の賛成が得られていることもあります。
「じゃあ、総会を開く意味はあるの？」と言いたくなりますが、それは少なくとも年に１回は開かないと法違反になるので、開かないわけにはいかないのです。
議長に一任されているのは、信頼があると思いたいところですが、確証がないので、いつ覆るかもしれない危うい信頼であります。
都内にある築15年越えの中規模マンションの管理組合理事長。今まで、延期だった大規模修繕工事や、管理会社の変更などを経験。組合活動について、初めて理事になる方、組合員の方々に、マンション管理についてお役にたてるように発信します。よろしくお願いいたします。
女性の理事の方のコラムに初めてたどり着きました。とても共感できます。委任状も議決権の賛成も理事会への信頼として前向きに受け取りたいです。
シフォンケーキ様
貴重なコメントありがとうございます。
そうですね。
建築関係なのか、
男性が多いのかな、
と思います。
でも、マンションは、
毎日暮らすところ、
子育てするところだから、
女性の意見が尊重されてもいいはず
と、思っています。
これからも、
よろしくお願いいたします。
私は、五反田の管理個数82のマンション区分所有者です。
大規模修繕時に役員になって、フロントマンが施工業者とデキレースと言われるのが嫌だから、問答無用で270万円も修繕費から浪費しようとしたことで、役員独りでこのフロントマンと大喧嘩しましたが、他の「ことなかれ主義」な役員達に潰されました。
他サイトに入っても感じたことは、多くの管理会社は「無関心═多数決」として、無関心な組合員を都合よく操ってます。
一方、何かがキッカケで運営に関心をもっている役員は、徹底的にイジメるのが、実態です。
少数の組合員と揉めたって、そう簡単には売却しないだろうから、管理費はキープ出来るワケで……だから、ウチのフロントマンは客である私に挨拶すらしませんよ。
東京オフェンス様
コメントありがとうございます。大変な思いをされて、ご自身のためだけでなく、マンション区分所有者全員のために大喧嘩されたのに、お辛いですね。
新築のマンションが販売される時には、すでに管理会社が決まっているのがほとんどですね。
それも、管理会社が関連会社とかでなかなか管理会社を変えようとする力が働きにくく、つまり、競争原理が働きにくく、既得権益化していると思います。
管理会社は、お金が足りなくなれば、組合員から集めている管理費値上げを提案すればいいだけですから、税金使っている役所と似てますね。
国籍を変えるのはなかなかできませんが、幸い、マンションならば売買できます。
管理会社の変更をするのが現実的、または、変更しても大差ないようだったら、残念ですが、家族構成が変わる、転勤がきまる、などライフスタイルの変化の機会にあわせて、
築年数の浅いうちに住み替えるのも一法かと思います。
古くなると、あちこち痛みますから、修繕はますます必要になります。
一方で、管理会社まかせで、管理組合を放漫運営していると、修繕積立金が足りなくなり、不十分な修繕しかできない状況になりかねません。
そのような、修繕は不十分の古いマンションとなってしまったら、なかなか売却できずに、売却しても、買い叩かれてしまい、住み続けざるを得ない羽目に陥ることもあるかと思います。
また、築年数が高くなると、管理費の値上げが検討されるようになるでしょう。その時に、管理組合の総会はどうなるでしょう？