高経年マンションの増加に伴い、漏水事故が多発しています。
多くは各所の天井部分から水が垂れてきたというものですが、その程度により被害の状況は、乾けばいいという程度のものから数百万円を要する被害まで様々です。
今回はマンションにおける漏水対応について以下の2回に分けて説明させて頂きます。
①漏水事故と責任との関係
②漏水事故に伴う各種費用と保険について
まず、漏水を発見した場合には緊急事態と判断して、上階居住者、管理組合、管理会社等に連絡し、業者手配をいただいて漏水箇所の調査と共に被害の拡大を防ぐ手当をし、その後改めて漏水箇所の修理と被害にあった箇所の現状回復をしなくてはなりません。
【漏水事故と責任との関係】
１、上階などの専有部分の居住者（区分所有者）の責任になる場合
①止水忘れ等、上階居住者の責任が明確な場合
②漏水箇所が専有部分の給水管・排水管・給湯管等であった場合
＊漏水箇所であった専有部分の居住者が賃借人等であった場合は民法７１７条（土地の工作物等の占有者及び所有者の責任）の規定により賃借人等が日常生活の中で漏水を防止するための注意を払って使用していたとなれば賃借人の責任は免除され、賃貸人である区分所有者が責任を負う事になります。（区分所有者の責任は免除されることはありません）
２、管理組合の責任になる場合
①漏水箇所が共用部分であった場合。
・共用部分の給水管設備・排水管からの漏水、屋上や外壁からの雨水の侵入など。
②調査しても漏水箇所が不明で特定できなかった場合。
・区分所有法9条（建物の設置又は保存の瑕疵に関する推定）の規定により、漏水箇所が専有部分か共用部分かが特定できなかった場合は、共用部分の瑕疵と推定される事になります。
次回は「漏水事故に伴う各種費用と保険について」説明します。
管理会社での勤務経験でもマンションの現場責任者（事務局長）というフロントマン等とは一味違った実務経験者として、マンション管理に悩む管理組合様を支援させて頂きます。
漏水で厄介なのは、下水道の漏水で特に厄介なのは、汚水管の漏水です。
設計が悪いと起こりかねません。
次は、雑排水管で、年数月と危ないです。
上水道の、勢いよく漏水する分は、給水を止めることで、止まります。
一番厄介なのは、どこから漏れているか分からないもので、隙間を伝いますから、漏水場所の特定が困難です。
天井のシミくらいなら、我慢できないことはありませんが、鉄筋を錆びさせると大変です。