はじめまして、東京の某分譲マンションにて理事をしていました「アライ」です。
ソフトウェア開発会社で顧客向けマニュアル作成の傍ら、内部統制システムの構築にも関わりました。
内部統制はリスクを洗い出して軽減するのですが、この手法が管理組合の活動を行う上で役に立つといいますか、マンションが抱える様々な潜在リスクに気づくことができました。
結局、これらの問題に対峙していくうちに手に負えないと判断してマンションを手放したので、役に立ってはいないかもしれませんが。
今はもちろん理事ではありません。
マンションの概略
- 築年数：平成初期に建った、現在築25年超のマンションです。理事会では毎年のように漏水の報告がありました。
- 住所：東京23区某所
- 世帯数：100戸未満の中規模マンションです。
- 役員：数名の理事と1名の監事からなる、中規模マンションでは一般的な構成です。役員のなり手がおらず、立候補という形で同じ人がずっとやっています。私も4期務めました。
- 管理会社：独立系
- 管理人：日勤1名
理事をやってみるまでは、管理組合への加入が所有者の義務であることも知らず、近所付き合いの一環ぐらいに思ってました。
付き合いメンドクセーと思って総会にも委任状で済ませていた私が、ひょんなことから理事を引き受け、管理組合の活動を行ううちにぶち当たったいろいろな問題について書きたいと思います。
マンションの面倒ごとは管理組合と管理会社が解決してくれるって思っていませんか？私、アライは、理事になるまでそう思っていました。それと、自分のマンションにはこれといった問題が無い、とも。理事になってはじめて知った自分のマンションの様々な問題とその解決策について、リスクマネジメントの観点から考えてみます。
まさにおっしゃる通り、内部統制はマンション管理運営のかなめですが、基準が各マンションにより異なります。
一般社会のルール、マナーに加え、マンションのルール、マナーが加わりますから余計面倒です。
時には諸法令の定めとは違うこともしなければならず、マンション住民にとっての最適な方法をとるしか方法はありません。
マンション暮らし５０年の経験から、とにかく話し合いで解決する方法が、対立を生まず勝ち負けもありませんから、遺恨を残しません。
信義誠実の原則を貫き、どうすればマンションのためだけでなく、周辺住民にとっても迷惑マンションと思われないよう、地域と調和されるようお勧めします。
大規模修繕の際、近隣に迷惑をかけずに行うことは不可能ですから、日頃から「あいさつ」を忘れないでください。
まずは「子供たち」に「おはよう」と言いましょう。 大人は「会釈」でも構いません。
当マンションは元５０年前に建設されたマンションの走りでしたが、清掃員業務を除き、自主管理していました。
阪神大震災で建物や設備に損害を受け、建て替えしてから１６年目のマンションです。
規模は６５世帯、２棟のマンションですが、単棟型管理規約で対応しています。
規模が中途半端なため、自治会は作らない代わり、管理組合に賃借人も参加いただき、民主的な運営に努めています。